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170家上市房企2018年发债超6千亿 融资成本创三年新高

2018-12-24 07:13:00 来源:长江商报

    长江商报记者 江楚雅

    “年底都在冲业绩,一方面加速推盘回笼资金,一方面通过各种渠道能融到钱才是关键。”某前十强房企的华中区域营销总经理向长江商报记者无奈表示,年关将至,房企偿债高峰也如期而至。

    为应对偿债压力,近期房企发债步伐明显加快。据长江商报记者不完全统计,12月以来,已有近25家房企已发、待发公司债,发债规模在10亿至100亿元不等。今年以来,170家上市房企已发和拟发的债券规模超过6千亿。

    “发债融资是普遍的行业现象,大家?#23478;?#26679;,补仓的同时最重要的是稳定现金流。”绿地、融信中国等大型房企相关负责人都对长江商报记者表示,年底拿地补仓的同时,加速推盘回笼资金来偿债。

    值得注意的是,近日,发?#22856;?#19979;发通知,表示支持优质的企业发行企业债券,按照发?#22856;?#30340;“申报企业原则上应同时满足该两项指标”的要求,满足条件的房企28家,从上市房企资产总额及营收的增速来看,预计年底有35-40家房企满足要求。

    不过,易居研究院研究?#21644;?#29822;钊对长江商报记者表示,部分房企可发行企业债只是略微放松,所有房企中符合标准的只有28家,其余大部分房企仍然存在融资问题,而且这部分可发行的企业债只能用于棚改、保障性住房、租赁住房等有限领域的项目,不支持商业地产项目,使得这部分房企融资用途受到限制,达不到预期效果。对于大部分的中小房企融资问题依然严峻,他们还需要寻求其它融资渠道以解决问题。

    业内人士认为,未来一年内将是房企债券到期高峰,国内的信贷环境仍将相对收缩,房企融资成本会继续上升。不过,从整个行业来看,仍然遵循强者恒强的逻辑,相比大企业,评级较低的中小型企业可能会继续面临再融资压力。

    年底楼市迎供应高峰

    “10月以来,从高管到基层员工已经有快10位或离职或跳槽。”一家闽系上市房企内部员工向长江商报记者坦言,在房地产行业,人员流动并不鲜见,但像今年这么密集还是比较少见的。

    而频繁离职、跳槽与业绩压力剧增不无关系。根据地产研究机构克而瑞的统计,截至11月底,今年销售流量金额超千亿的房企已有25家,超过2000亿元的房企已有7家,此外已有多家企业提前完成此前定下的销售目标。

    尽管年内千亿房企数量或接近30家,但房企单月销售额?#26377;?#20102;前几个月的增速放缓势头。根据统计,百强房企单月业绩同比增速已从7月的58.1%回落至11月的24.5%,进一步放缓。从11月的销售额来看,32家典型房企中,有13家单月销售额环比下降。

    此外,截至12月9日,目前已经有20家房企公布了全年业绩预告,这20家房企主要为中小房企。预计预喜的企业数目111家,占比仅为55%。

    克而瑞预计,今年全年千亿房企的数量或接近30家,但也指出,千亿房企的最终数量可能会低于预期,这与当前房地产市场?#38382;?#19981;无关系。

    在当前房企项目积极入市,但去化率表现不及预期的情况下,房企期望依靠加大供应的年末反弹。

    数据显示,在刚刚过去的11月,成都、武汉、重庆等城市迎来了供应高峰期,克而瑞11月市场月报指出,部?#31181;?#28857;城市的供应的同比和环?#26085;?#24133;都超过20%,以广州和深圳为例,11月广州新增商品住宅供应面积为105万平方米,环比增长113%,同比增长9%,深圳11月新增面积为125万平方米,环比增长92%,同比增长133%。二三线城市供应有所分化,但整体来看新增面积环比和同比增幅分别达到24%和21%。

    2018年融资成本上升6.06%

    房企加大供应,加速推盘回笼资金的同时也很“缺钱?#20445;?#19981;得不通过发行公司债、中票短融、境外优先?#26412;?#20197;及信托等方式“借钱”。

    长江商报记者梳理发现,12月以来,有近25家房企已发、待发公司债,发债规模在10亿至100亿元不等。例如,首创置业拟发行不超过100亿元公司债,全部用于偿付债务;重庆龙湖55亿元公司债券状态为“已受理?#20445;?#20013;华企业拟发行90亿元公司债;华侨城88亿元公司债券已被深交所受理;金科股份公开发行44亿元公司债券的申请获证监会核准。

    而就在今年5、6月份,多家房企发债被?#22411;!?#21253;括合生创展、富力地产、花样年、新?#24378;?#32929;、上海宝龙实业、福晟集团等10家房地产企业陆续中止了公司债发行。据市场机构不完全统计,中止发行债券累计金额接近500亿元。

    近期房企融资成本也不断提升。根据克而瑞研究中心最新研究数据,今年11月房企境内外发债综合成本达到8.54%,已经创下2015年以来单月融资成本的最高水平。特别是境外债融资,房企平均境外债融资成本11.47%,较前10月境外发债成本6.45%增长5.02个百?#20540;恪?018年1-11月,房企平均融资成本6.32%,较前10月的6.06%显著上升,超过2017年全年平均值。

    特别是在当前部分企业境外债务再融资的需求下,发行高息境外债也进一步推高了整体的融资成本。2018年11月以来,包括合景泰富、时代、弘阳等在内的多家房企集中发行美元债,发行总规模超285亿元且票面利率都在9%以上,平均融资成本近11.5%。

    境外债规模大幅提升

    发债高峰下,房企普迎偿债期。数据显示,2018年房地产债券到期规模达2069.71亿元,较2017年的1007.30亿元,增幅高达105.5%;2019年债券到期规模将进一步攀升至4026.52亿元,较2018年增幅为94.5%。

    ?#29575;?#19978;,从三季度开始,房企已经进入偿债高峰期,发债筹资覆盖借新还旧尚且力有不逮。例如,尽管今年三季度房企债券发行规模达1759亿元,但当季到期债务为1381亿元,净融资额仅为378亿元,较去年同期的855亿元大幅减少;10月1日至今,房企债券到期规模为1183亿元,截至目前房企债券净融资额为-250亿元。这也从侧面印证了2018年房企“融资难、融资贵”的艰难局面。

    不过,由于年底房企争相拿地,11月境内外发债规模终于结束了连续6个月的下降趋势,数据显示,11月发债融资总量为546.5亿元,环比上月增长99%。其中,主要是境外债发行量较大,环比增长419.3%,占比达52.2%。

    王瑾钊指出,由于贯彻“去杠杆”的要求,融资难、融资贵是今年不少企业遇到的问题,对于房企来说,融资渠道受限容易造成企业资金链出现问题,使企业出现债务风险。而解决部分房企融资问题,房企需要加快销售提高资金利用率,增加回款,另外积极寻求其它融资渠道。在未来的一段时间内,房企整体的融资环境仍会处在较为严峻的环境中,促进销售回款、融资“借新还旧”、保证现金流的稳定将是这段时间的主旋律。

    近日,发?#22856;?#19979;发通知,表示支持优质的企业发行企业债券,优质企业有四大类,而房地产就属于第四类,包括资产总额超过1500亿,营收超过300亿,而?#20197;?#21017;上资产负债率不超过85%。按照发?#22856;?#30340;“申报企业原则上应同时满足该两项指标”的要求,满足条件的房企28家,从上市房企资产总额及营收的增速来看,预计年底有35-40家房企满足要求。

    从数据来看,绑在房企身上的融资“枷锁”有所动。据wind数据显示,房企11月份境内发行债券总金额达523亿元,环比增长14%,同比增长112%;境外发行债券总金额为304亿元,环比增长263%,同比增长7%。

    “由于国内资本市场对于房企的融资限制,未来房企融资趋势可能以海外资本市场融资为主,例如境外资本市场IPO、海外发行债券、信托等。随着时间的推移,后期提前兑付、回售等或许还会增加,预计12月份需要偿还的规模会更大。”王瑾钊指出。


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