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首创置业财务费增177亿急售50亿资产解压   李松平掌舵一年净利降9%增收不增利

2019-03-25 06:51:50 来源:长江商报

    长江商报记者 江楚雅

    2018房企500强销售达9.9万亿,“碧万恒”销售均破3000亿,千亿房企增至30家。千亿已经成为房企“活下去”的标配,曾经行业前30强的老牌房企首创置业(02868.HK)的?#38477;?#21364;显得?#34892;?#32531;慢。

    “2018年保750亿冲800亿,2019年突破千亿、2020年达到1400亿,回到行业前30强!”2017年业绩会上首创置业提出上述销售目标。

    2018年由李松平带领的新任管理层在中期业绩会上重申这一目标,2019年的目标销售额却被下调至800亿元。

    年报显?#33606;?#39318;创置业2018年实现签约金额706.4亿元,不仅?#21019;?#21040;800亿元的销售目标,甚至仅实现750亿元保底销售目标的94%。

    销售目标不达标,首创置业还增收不增利。其去年营业收入为232.57亿元,同比增9.23%;净利润为19.23亿元,同比降8.98%。值得注意的是,其财务费用也大幅增加177.19亿元,同比增长161%。

    此外,冲击A股曾被视作首创置业的重大战略之一。然而这条路首创置业整整走了14年,期间4次启动回A计划,但2018年9月,首创置业最终还是向证监会申请撤回A股发行申请。

    “首创置业今年要突破1000亿可能难度很大,重回行业30强并非?#36164;隆!?#36130;经评论员肖磊向长江商报记者分析称,首创置业业绩?#21019;?#26631;主要还是与去年整个地产市场进入调整期有关,尤其是下半年,市场需求萎缩明显,增长几乎停滞。另外首创置地此前过于乐观的预期,导致很多策略不能?#35270;?#24066;场的调整,影响了销售。

    800亿元的销售目标未完成、利润下滑财务费用大涨、冲击回A股再度落空……针对上述问题长江商报记者向首创置业发去采访提纲,截至记者发稿,尚未得到回复。

    增收不增利千亿目标下调两成

    3月11日的2018年度业绩会上,首创置业宣布2019年的销售目标为800亿元,?#26174;?#26469;的千亿目标下调两成。在销售目标下调的同?#20445;?#39318;创置业还出?#33267;?#22686;收不增利的情况。

    年报披露,首创置业2018年全年营业收入为232.57亿元,同比增长9.23%。销售额同比增长至706.4亿元。尽管销售额及营收均有所上涨,但净利润却出现下滑。2018年,其净利润(归属于母公司股东的净利润)为19.23亿元,同比减少8.98%。而2017年,首创置业营收净利双增,实现营业收入212.92亿元,同比增长4.63%;实现净利润21.13亿元,同比上涨了4.71%。

    同样降低的还有毛利率,2018年其营业税后毛利率约26%,较2017年下降1个百?#20540;悖?#39318;创置业在年报中表示主要原因是本期一级开发业务毛利率降低。据公告,2017年一级土地开发成本仅为9.71亿元,2018年该项成本直接飙升至约20.81亿元;而相应的业务收入反而减少了330.2万元。

    对于?#21019;?#25104;既定目标,首创置业方面解释称:由于2018年上半年房地产市场较为火热,下半年有下降,而公司是重仓在第三季度、第四季度,因而对销售影响较大。加之2018年公司业务布局偏重于一线城市及热点二线城市,因而签约销售额?#21019;?#30446;标。

    “首创置地此前过于乐观的预期,也导致很多策略不能?#35270;?#24066;场的调整,这个对销售也是有影响的。2019年的目标已经从突破1000亿调整为达到800亿,所?#28304;?#36825;个调整来看,今年要突破1000亿可能难度很大。”财经评论员肖磊向长江商报记者分析称,首创置业业绩?#21019;?#26631;的主要还是去年整个地产市场进入调整期有关,尤其是下半年,市场需求萎缩明显,增长几乎停?#20572;?#28040;费市场也比较谨慎,另外首创置地此前过于乐观的预期,导致很多策略不能?#35270;?#24066;场的调整,对销售也有影响。

    逆周期扩张新增产能储备超千亿

    为了重回房企30强,一向以稳健著称的首创置业近年在扩张规模上明显提速。

    2018年以来首创置业进行逆周期的扩大土地收购,通过一二级联动、并购及合作开发等方式,新增产能储备超千亿。截至2018年12月31日,首创置业全年新获二级开发项目27个,土地投资额409亿元,同比增长11.3%,首创置业拥有土地储备总建筑面积1255万平方米(公司权益面积849万平方米),土地储备总地上建筑面积966万平方米(公司权益面积650万平方米)。

    进入2019年,千亿目标压身,首创置业在加速储备粮草。拿下佛?#38477;?#22359;、首金资?#20928;癖本?#24179;谷项目、并入股?#26412;?#26397;阳区一宗租赁用地等。而新年业绩情况也已初步显现。截至2019年2月底,其累计实现签约面积约40.2万平方米,同比增长38.8%;累计签约金额约90.9亿元,同比增长54.1%。

    作为隶属于?#26412;?#22269;资委的国有大型企业,起步于?#26412;?#30340;首创置业,上市之初仅在?#26412;?#24066;发展。2005年之后,首创置业开启?#21496;?#22806;扩张之路,进军西南、长三角,两年内将市场开拓至天津、成都、重庆及无锡等城市。

    然而,除了?#26412;?#20043;外,其他四个核心城市销售表现并不理想。年报显?#33606;本?#22320;区销售增长显著,实现签约额392.4亿元,同比增长73.7%,?#24613;?#36798;55.5%。天津销售跌破百亿元,成都销售同比下降47%;上海销售业绩至今仅69亿元,而重庆还?#21019;?#21040;30亿元。

    此外,作为中国房企,首创置业一直在国际化方面积极探索,2014年中期,首创置业在澳洲开发的第一个项目悉尼Eve一经面世便取得了良好的开局,首期197套住宅去化率达到95%,销售收入超过7亿元。同年12月13日,首创置业在澳洲开发的第二个项目Carlingford的首期产?#25151;?#30424;销售,408套住宅获得了3500份的认购,认购率近9倍。

    不过,年报显?#33606;?#39318;创置业2018年在悉尼及布里斯班签约销售额约40.18亿元,比2017年的72.27亿元下降约44%。2018年,首创置业在悉尼投资四个项目,总建筑面积达到3.9万平方米,而2017年该数字为20万平方米。

    首创置业走出?#26412;?#26412;营走出国门,现在似乎遇到了挑战。肖磊认为,首创的大本营在?#26412;本?#32943;定是占有主要份额,但首创最近几年的对外扩张也比较明显,包括天津等地发展的也不错,海外市场?#19981;?#21487;以,但整体来说房地产行业受到周期的影响较大,再加上负债高企,对市场的变化很难?#35270;Γ突?#36973;遇多重挑战,尤其是海外市场,整个产业链的成本比较高,很容易推升债务的增加。

    出售50亿资产缓解偿债压力

    随着开疆拓土进程加快,首创置业的资金压力也逐渐显现。

    截至2018年12月31日,首创置业及其子公司总资产为1697.17亿元,总负债1315.16亿元,资产负债率77.49%,净负债率193.43%,同比2017年的77.42%和150.64%分别上升0.07和42.79个百?#20540;恪?/p>

    其中,流动负债637.77亿元(2017年660亿元),非流动负债677.39亿元(2017年434.44亿元)。公司短期借款为27.49亿元,一年内到期的非流动负债为206.71亿元,比期末货币资金225.27亿元多出8.93亿元。无法覆盖短期借款?#32422;?#19968;年内到期的非流动负债。

    此外,2018年的长期借款同比2017年末增长了73.12%,应付债券同比增长了103.27%,也令公司期末有息负债抬升,净负债率同比抬升明显。其财务费用也大幅上涨,由2017年的109.73亿元上升至286.92亿元,增长177.19亿元,同比上涨161%。

    而在2018年初举办的业绩发布会上,首创置业管理层曾表?#33606;?#26410;来三年净负债率预计控制在100%-120%以内,如果实现A股的重大股本融资突破,净资产负债率有望控制在90%以内。

    为缓解资金压力,首创置业在经营层面提出了加快经营性现金流回款的目标,通过快周转释放负债压力。据悉,2016年之后首创置业提出了五大考核指标——增长率、毛利率、周转率、负债率及去化率。此外,首创置业?#19981;?#21152;大合作力度,如加大与基金的合作。

    加快周转的具体措施方面,首创置业于2018年提出了“369”新工期标准,即“3个月取得方案批复,6个月取得施工许可证,9个月取得预售许可证?#20445;?#20174;而达到加快项目供货速度,加速签约回款,争取当年回款/当年签约率90%以上。为提高周转率,首创置业也计划出售部分资产加速变现,涉及?#38477;?#36164;产规模达50亿元。

    肖磊指出,从目前的情况看,首创置地正在利用各种手段降低杠杆率,也就是降低负债率,可能会在股票市场有一些动作,但要整体控制负债率,还需要收缩扩张预期,做顺周期的减负行为。


责编:ZB

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