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阳光城销售破千亿净利率仅6.9%   林腾蛟5年转型落败地产占营收99%

2019-04-22 06:20:01 来源:长江商报

    长江商报记者 江楚雅

    “2020年达到千亿”。跳跃式发展的闽系代表房企阳光城(000671.SZ),在掌门人林腾蛟的带领下,提前达到了目标。

    近日,阳光城发布2018年年报。2018年阳光城销售额度首次突破千亿关口达到1628.56亿元,同比增长70.28%、经营性净现金流入高达为218.31亿元,同比增长147.55%,达到了历史最高水平;净负债率降至182.22%,同比减少70个百分点。2019年,阳光城将销售指标锁定在1800亿元。

    千亿之下仍有隐忧,长江商报记者梳理发现,阳光城销售额虽然破千亿,但净利润率却处于低位。2018年度净利润率是6.92%,未达年初8%的预期。有数据显?#33606;?017年的主流房企的平均净利率已经达到12.4%。

    与低利润相伴的还有居高不下的负债率。根据财报,2018年阳光城净负债率降至182.22%,同比减少70%。然而,易居数据显?#33606;?017年170家房企加权平均净负债率为88.73%。

    值得注意的是,阳光城财务费三年增长近15倍,2016年为4164.95?#34527;?018年高达6.14亿元,大增379.76%,其中利息费用达6.73亿元,同比增加71.68%,利息收入3.14亿元,同比增加93.30%。

    “阳光城目前只注重扩张和销售目标,而忽略了净利润率,是比?#31995;?#22411;的扩张性思维。”财经评论员肖磊对长江商报记者表?#33606;?#20928;负债率仍然?#23545;?#39640;于平均线,一方面未来面临更大的成本问题,无论是融资成?#33606;?#36824;是利息负担;另外企业未来的扩张或积极性将遭到抑制,所以整体来说会更依赖于更大的销售目标,这种情况下有可能会导致非理性的决策等风险。”

    针对相关财务问题,长江商报记者发送采访函至阳光城,截至发稿前未得到回复。

    销售额首破千亿

    规模扩张和降低负债是2018年阳光城最亮眼的表现。

    年报显示2018年度,阳光城全年实现?#26174;?#38144;售金额1628.56亿元,同比2017年的915亿元增长77.98%,指标完成率116.33%;实现?#26174;记?#32422;面积1266.38万平方米,?#26174;?#38144;售均价约为12859.96元/平米。营收同比增长70.28%,归母净利润同比增长46.36%。公司合并报表总资产2633.97亿元,较上年末增长23.52%;合并报表净资产410.30亿元,较上年末增长34.22%。

    克尔瑞认为,规模的增长,一方面的得益于合作开发的撬动,另一方面也与企业不断?#24551;?#21306;域及城市深耕和?#20013;?#20248;化营销体系息息相关。近年来阳光城?#20013;?#21152;大合作开发的力度,2018年上半年阳光城的权益销售金额占比约为80.9%,下半年大幅下降至66.4%,2019年前两月进一步下降至62.2%,可以看出合作项目对销售的贡献越来越大。

    伴随业绩高增速,阳光城实现了财务指标特别是偿债指标的大幅优化:有效降低扣除预收账款的资产负债率至60.84%,同比减少6个百分点;有息资产负债率降至42.75%,同比减少10个百分点;净负债率降至182.22%,同比减少70个百分点。

    值得一提的是,阳光城2018年进一步?#24551;?#20102;现金流管控,自2017年第一季度净现金流开始首次转正,2018年,经营性净现金流入高达为218.31亿元,同比增长147.55%,达到历史高点,本期账面货?#26131;式?78.48亿元,占比总资产14.36%,公司预收账款621.21亿元,同比增长54.72%,同时房地产销售回。显著提升,平均回款率达到80.05%,达到历史最高水平。

    2019年,阳光城提出全口径销售目标1800亿元,目标销售增长率为10.5%,预计会将销售回款的50%-55%?#24230;?#25343;地,预计拿地金额为800亿元。

    克尔瑞认为,按照近两年的阳光城的销售增长率来看,目标的制定较为保守,完成压力不大。2018年末,阳光城总土储建筑面积约为4418万平方米,同比增长15%,权益面积占比约为62%,总货值约5494亿元。从目前阳光城的销售规模和增长速度来看,土储货值略显不足,需要进一步加大力度拿地,拓展土地资源。

    截至2019年2月末,阳光城新增土地投资81亿元,新增土储面积100万方,均集中于?#26412;?#21335;京、苏州、福州等优质城市。销售方面,在市场其他企业销售增速放缓或不达预期的背景下,累计实现200亿的销售,同比增速达50%。

    净利润率增长缓慢

    阳光城销售额突破千亿的同时,面临低利润的尴尬,与行业主流房企水平差距相对较大。

    根据财报,2018年度阳光城实现营业收入564.70亿元,当期净利润39.06亿元,同比增长75.30%;公司年度净利润率6.92%,未达年初8%的预期。?#24615;?#22320;产统计数据显?#33606;?017年房地产行业主流企?#25285;?#24179;均净利率达12.4%。

    ?#28304;耍?#38451;光城执行董事长朱荣斌回应称:“确?#25285;?#38451;光城过去的基础比较差,2018年结转的是2016年的项目,当时的项目售价和盈利相对弱,没有达到预期。”

    肖磊认为,净利润率跟企业的经营状况有很大的关系,成本控制以及产业链整体的掌控能力、竞争水平,决定了净利润的走向,阳光城目前看只注重扩张和销售目标,而忽略了净利润率,是比?#31995;?#22411;的扩张性思维。

    与低利润相伴的还有居高不下的负债率。根据财报,2018年阳光城有息资产负债率降至42.75%,同比减少10%,净负债率降至182.22%,同比减少70%。易居数据显?#33606;?017年170家房企加权平均净负债率为88.73%。

    长江商报记者注意到,阳光城近年净利率不断下滑,2018年有所增长,但也很缓慢,2014年-2018年,净利率分别为9%、8%、7%、6.72%、6.92%。

    “希望通过三年的时间,把阳光城的净负债率降低在100%之内。”在阳光城的业绩会上,阳光城执行副总裁吴建斌许下承?#25285;骸?019年将争取回到150%,希望在2020年净负债率可以降到100%之内。”

    长江商报记者注意到,近三年阳光城的财务费、销售费、管理费均有不同幅度?#38505;恰?#38271;江商报记者梳理近年财报数据发现,2016年-2018年的财务费用分别为4164.95?#34527;?.28亿元、6.14亿元。同比增长79.27%、207.33%、379.69%;销售费用分别为4.84亿元、9.61亿元、17.57亿元。同比增长5.91%、98.55%、82.83%?#36824;?#29702;费用分别为,6.78亿元、11.77亿元、15.77亿元。同比增长22.38%、73.60%、33.38%。

    肖磊分析称,主要的原因还是整体为了达到销售目标而扩张成本提升所致,整体销售成本在提升,在市场相对好一点的情况下对盈利的影响稍微小一些,但一旦市场遇冷,财务费用的大幅上升带来的影响将比较大。

    此外,2018年阳光城全口径销售金额1628.56亿元,同比大涨77.98%,销售回款率为80.05%。平均销售均价为13145.21元/平米,与17年的13880元/平米相比下降5.3%。公司2019年前2个月公告的销售均价12925元/平米,平均销售价格继续下降,其中2月份销售均价已大幅下降至8473元/平米。

    为何销售快速增长,销售价格却下降明显?“目前看,整个房地产全行业为了对冲周期影响和达到预期销售,都在降价促销,所以整个战略方面看应该是以价换量,以降低利润的方式来换取销售额。”肖磊认为,整体来看,跟整个房地产行业的调整有关系,也跟企业的盈利能力有一定关系。

    融资成本上升至7.94%

    为解?#24335;?#20043;渴,2018年阳光城?#20013;?#36890;过多元化方式进行融资,包括资产证券化、中期票据、定向工具、永续债、银行贷款等,其中成功发行多个国内首单证券化产品。

    ?#36824;?018年整体融资环境进一步收紧,企业融资成本普遍上升,阳光城的平均融资成本?#38505;?.86个百分点到7.94%,克而瑞认为,与其他同等规模企业相比并不算低,未来融资成?#20928;?#38656;进一步降低。

    尽管融资收紧,但阳光城今年依旧寻求更加多元的融?#26159;?#36947;,发起多项融资。而大量的融资背后,也是阳光城对?#24335;?#26497;度?#26159;?#30340;表现。

    2018年,阳光城股权质押、高额担保及倡议员工增持都被外界视为是?#24335;?#25215;压的表现。

    肖磊认为,从这个方面来?#25285;?#38451;光城面临诸多融资和信用方面的困难,处在较明显的财务风险控?#24179;?#27573;,但由于销售额带来的现金流动性还算可以,可能借助当前的现金流,做更多信用扩张和增加负债的事情,为房地产下一个困难时期做准?#31119;?#21516;时也想给员工和市场传递信?#27169;?#24076;望获得更多支持,所以企业可能存在很大的危机?#23567;?/p>

    此外,阳光城集团自2014年开始布局多元化业务,已经拓展到医疗、产业、长租公寓、商业和教育等板块。

    然而,从总营收结构来看,随着阳光城多元化业务的?#24179;?#19982;逐渐成熟,房地产业务在总营收中占比仍然具有绝对性的地位,近五年房地产业务占主营业收入中的比重均高于90%,近三年在主营业务收入中的占比均在99%以上。2018年大部分多元化板块都呈现收入增速低于成本增速的情况。


责编:ZB

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