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越秀地产负债1557亿仍投217亿旧改项目   广州地王项目拖延6年开盘被指“惜售”

2019-10-28 07:13:04 来源:长江商报

    长江商报记者 杨玲玲 广州报道

    提出“2020年冲刺千亿”的老牌粤系房企越秀地产(00123.HK),已经放慢脚步。

    2019年,越秀地产的销售目标680亿元,较2018年的实际销售额仅增长18%。同时与2020年的千亿目标仍存在较大差距。对此,10月25日,越秀地产相关负责人回复长江商报记者称:“越秀地产追求的是品?#35270;?#20808;、规模与效益均衡发展。”

    不过,祭出保守年度销售目标的越秀地产,加大了对旧改的布局。据悉,其年内已拿下两个旧改项目,预计总投资额达217亿元。其中,“广州淘宝第一村”里仁洞村的旧村改造项目,预计投入210亿元,是广州目前投资额最大的旧村更新改造项目,也是越秀地产首次进军广州旧改的项目。

    另外,长江商报记者采访了解到,2013年5月,越秀地产竞得的海珠南洲路地王项目,直到今年10月才迎来首次开盘,距离其拿地已过去6年时间,期间多次更改项目规划方案,陷入“捂盘”质疑。对于拖延入市的原因,越秀地产方面未正面回应本报记者,仅表示“公司按正常程序在推进项目,并科学合理把控销售节奏”。

    负债攀升至1557亿

    近日,越秀地产披露称,1-9月,公司累计合同销售金额约480.55亿元,约占2019年合同销售目标680亿元的71%。

    随着行业马太效应日益显现,不少中型房企剑指千亿目标,对规模增长表现出强烈渴求。此时,越秀地产却放慢脚步,制定了偏保守的年度目标,原因为何?

    对此,越秀地产方面解释称,其“追求的是品?#35270;?#20808;、规模与效益均衡发展?#20445;?#24182;表示公司可售货量有1312亿元,目标去化率至少为52%,?#34892;?#24515;完成目标。

    不过,规模扩张“减速”背后,越秀地产的负债额却?#39318;?#39640;态势。半年报显?#33606;?#19978;半年,公司负债总额为1556.55亿元,同比2018上半年的1156.65亿元增加34.57%。同时,截至报告期末,越秀地产资产负债率为74.74%。

    当前,房地产行业普遍面临着债务压力和融资难题。对于负债攀升是否会带来财务压力,越秀地产方面给长江商报记者回函表?#33606;?#19978;半年负债总额为1556.55亿元,其中总借贷650亿,其余均为无息负债,包含客户预付房款、供应商应付款等。

    事实上,作为一家拥有国企背景的房企,越秀地产在融资上颇具优势。财报显?#33606;?#36234;秀地产上半年财务?#24310;?#36739;2018年同期减少1700万元。相比民营房企动辄8%以上的借贷利率,越秀地产平均借贷成本为4.76%,融资成本偏低。据介绍,上半年,越秀地产境内发行25亿元公司债,发行利率3年期3.85%,3+2年期3.93%;发行15亿元租赁专项债,发行利率3.83%。

    217亿押注旧改

    今年以来,越秀地产将目标投向了大本营广州的旧改,年内已多次斩获旧改项目,预计总投资额达217亿元。

    其中,颇受外界关注的番禺区南村镇里仁洞村更新改造项目,近?#31449;?#34892;启动仪式。据了解,7月16日,越秀地产对外宣布获得“广州淘宝第一村”里仁洞村的旧改资格,预计投入210亿元参与改造。

    这是广州目前投资额最大的旧村更新改造项目,也是越秀地产首次进军广州旧改。市场分析人士提出,相比一般的地产项目,旧改具有资金投入大、开发周期长等特点,涉及多方利益博?#27169;?#23545;开发企业的操盘能力也是一种考验。

    对此,越秀地产方面回复记者称:“因旧改需要较长周期的孵化,项目体量?#27493;?#22823;,公司关于旧改的投入会根据战略要求、资金情况和旧改项目质素进行综合考量。”

    事实上,在拿下“广州淘宝第一村”里仁洞村的旧改项目三个月后,10月16日,越秀地产又当选为南沙东流村旧改项目的合作企业,该项目总投资金额约6.81亿元。

    对于旧改布局,越秀地产相关负责人回复记者,公司在旧改方面主要是积极介入旧村、旧厂、旧城的改造,业务布局当前仍以大湾区为主,?#19981;?#26497;关注其他城市群的机会。

    旧改提速的同时,越秀地产也在加码地铁上盖业务。10月22日,越秀地产宣布,在?#27604;站?#34892;的股东大会上,有关行使权力?#23637;?#20004;项新地铁房地产项目51%权益的事项获得99.99%高票通过。

    “我们积极看好广州城市长期发展,坚持‘全业态、全区域、全方式’投资策略,积极介入广州TOD、旧村、城市更新等投资。”越秀地产方面称。

    地王项目拖延入市

    成立于1983年的越秀地产,1992年在香港上市。回顾公司过去5年的业绩表现,营收整体逐年递增,净利润却波动明显。

    数据显?#33606;?014年至2018年,公司营收?#30452;?#20026;157.05亿元、221.31亿元、208.81亿元、237.96亿元和264.44亿元,同?#20173;?#38271;74.99%、10.53%、40.92%、-5.65%、13.96%和11.14%,仅2016年出?#20013;?#24133;下滑;而同期净利润?#30452;?#20026;24.71亿元、10.13亿元、15.4亿元、22.6亿元和27.28亿元,同?#20173;?#38271;-14.2%、-59.01%、52.06%、46.75%和20.69%,呈现出增收不增利的现象。

    在这个过程中,越秀地产位于全国范围内的多个地王项目,或陷入囤地质疑,或遭遇去化难题。其中,位于广州市海珠区的南洲路1026号住宅地块,在拿地6年之后才迎来首次开盘。

    公开信息显?#33606;?#35813;地块在2013年5月23日被越秀地产竞得,扣除保障性住房后楼面价3.46万元/平方米,刷新广州最贵单价地王记录,且高于当时该地段2.8-3.1万元/平方米的一手住宅售价。

    近日,被命名为越秀·天悦江湾的海珠单价地王项目,获得首批85套住宅预售证,并低调开盘销售,产品均价达8万元/平方?#20303;?#32780;此时距离越秀地产拿下该地块已过去6年时间。

    事实上,该项目早在2014年7月就曾公布过一次获批后的规划方案并传出即将动工的消息,但此后并未真正动工。直到2018年7月,广州国规委再?#38395;?#38706;规划方案,并于8月获得到施工许可证。

    不过,该项目最终规划方案的敲定可谓一波三折。今年9月,根据广州市规划和自然资源局挂出的批前公?#33606;?#35813;项目迎来了第2次规划调整,对楼高、道路、绿地面积和游?#22659;?#36718;廓等均作了调整,还取消了下沉广场。

    对于拖延入市的原因?#32422;?#22806;界的囤地质疑,越秀地产方面未正面回应本报记者,仅表示“公司按正常程序在推进项目,并科学合理把控销售节奏”。

    视觉中国图


责编:ZB

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