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绿景中国融资成本增7成   转型综合运营不顺仍依赖地产业务

2019-10-28 07:35:45 来源:长江商报

    长江商报记者 江楚雅

    “不要规模,只要利润最大化”。绿景中国地产(00095.HK,下称绿景中国)有其独特的方式。

    2019年半年报显示,绿景中国地产实现收益34.22亿元,同比增长346%;公司股东应占期内盈利为9.92亿元,同比增长416.8%;毛利率为70%,较去年同期增长13个百分点。每股基本盈利为20分,同比增长407.6%。

    绿景中国高利润的诀?#26174;?#20110;深耕旧改开发模式。公司投资者关系总监陈健民认为,相比招拍挂拿地,绿景中国地产旧改模式最大的优势是盈利性超过同业一倍的水平:“一般同行业毛利率水平在20%左右,而我们过往几年基本?#26174;?0%以上。”

    在行业盛兴去地产化的当下,绿景中国转型综合性房地产开发及商业物业运营商,不过,从业务经营上来看,其业绩主要还是依赖地产开发业务。

    财务方面,根据2019年上半年报显示,由于有息贷款总额的增加,绿景中国的融资成本约为4.9亿元,与去年同期的2.85亿元相比,增长约71.8%。

    上半年完成80%业绩目标

    截至2019年6月,绿景中国合同销售金额约40.87亿元,同比增长310.3%;实现总收益约34.22亿元,同比上升约346%;公司股东应占盈利为9.92亿元,同比增长417%;每股基本盈利20分,同比增长408%。

    年初整体合约销售目标是50亿,目前合约销售金额达到了40亿,已经完成了80%。整体来说,今年的目标基本上已经锁定了。

    “绿景中国有自身独特的优势,虽然规模不大但赚钱能力不输龙头房企,主要就体现在经营模式、拿地模式以及土地资源上。”财经评论员?#26174;?#36827;对长江商报记者分析称,从绿景中国目前拥有的土地储备来看,超过90%位于大湾区的核心地段。主要是通过城市更新获取土地资源,而这?#21482;?#21462;土地的方式盈利性非常高。因为在土地成本方面,相比招拍挂拿地,拥有绝对优势,所以过往几年毛利率基本上都是超过50%。

    作为旧改先锋,绿景中国在城市更新领域优势凸显。公司早在九十年代已在深圳、珠海?#20173;?#28207;澳大湾区核心城市布局,已开发的20余个项目,超90%位于粤港澳大湾区内。

    数据显示,绿景中国土地储备充裕优质。截止2019年6月30日,绿景中国拥?#22411;?#22320;储备可开发面积约438万平方米,大部分位于粤港澳大湾区内,公司重点布局湾区核心城市,包括深圳、香港、广州、珠海及东莞?#21462;?#27492;外,控股股东土储规模高达1210万平方米,位于粤港澳大湾区核心位置。

    值?#31859;?#24847;的是,规模不到百亿的绿景中国近年业绩起伏不定。2015年至2018年,公司实现收入分别为12.10亿元、45.90亿元、29.68亿元和45.16亿元,收入同比分别增长192.61%、279.27%、-35.35%和52.16%。

    2017年和2018年都没?#22411;?#25104;既定销售目标。绿景中国地产2017年签约销售额36.19亿元,2018年签约销售额为45.16亿元,而这两年的全年业绩目标分别为45亿元、100亿元。在多个公开场合,绿景中国地产将未完成既定业绩目标的原因,归结为主动放缓了绿景虹树湾一号项目的销售。

    主攻旧城改造毛利润超同行一倍

    “不要规模,只要利润最大化”。回溯以往,公司对规模没有表现出明显的欲望。在2010年至2014年之间,其收入规模在2-4亿元之间。直到2015年公司完成反收购顺利登陆港股,其收入规模才升至10亿级。

    从利润上来看,绿景中国一直保持着高于行业水准的毛利和净利率,2015年至2018年,公司毛利率分别为52.50%、50.02%、65.30%和59.49%,其赚钱能力不输于千亿房企。

    2019年上半年,公司取得毛利为24.08亿元,同比上升约446.5%;毛利率70%,同期为57.4%;核心盈利约5.69亿元,同比增长623%。

    国庆前夕,深圳?#24515;?#23665;区沙河?#20540;?#19968;个城中村因为拆迁上了热搜。?#36164;?#27954;,是深圳最大的城中村之一,盛传拆迁后将诞生1878个亿万富翁。

    而负责?#36164;?#27954;拆迁和改造工作的地产公司,是绿景集团。?#36164;?#27954;拆迁改造之后,将会和绿景虹湾、绿景红树湾、绿景公馆一样,成为深圳各区的名片。

    ?#36164;?#27954;旧改项目是深圳最大旧?#27169;?#24635;计容开发规模达到了358万平方米,绿景中国将分三期开发,周期为8-10年。券商测算,该旧改项目货值高达2200亿元。

    毛利的爆发性增长也为绿景中国带来了稳定的现金流,截至6月30日,公司现金余额达90.93亿元,较2018年底的75.9亿元增加了15亿元,充足的现金流也为其在旧改市场继续发力。

    转型综合性房地产开发效果不佳

    在行业去地产化的当下,绿景中国也在尝试转型综合性房地产开发及商业物业运营商,不过,从业务经营上来看,业绩主要还是依赖地产开发业务。

    半年报指出,绿景中国地产出售物业的收益约为29.88亿元,同比增长865%,主要包括销售绿景红树湾一号高层住宅楼宇。

    而绿景中国地产来自?#39057;?#32463;营、物业管理服务以及其他服务的收益仅为1.31亿元,与去年同期1.84亿元相比,今年数据还减少了0.53亿元。

    财务方面,绿景中国地产总借贷约为人民币239.92亿元,与去年同期233.24亿元相比,有所上升。其中,流动负债借贷为69.64亿元,与去年同期的58.24亿元相比,上升了16个百分点。资本负债率为121.3%,与去年同期的137.6%,高了15.5个百分点。

    截至报告期末,绿景中国负债总额为346.69亿元,较2018年上半年279.47亿元同比增加24.05%。其中,流动负债与非流动负债分别为146.48亿元与200.21亿元。绿景中国资产负债率为73.83%,较2018年71.81%的资产负债率同期上升了2.02个百分点。

    融资成本也进一步攀升。根据2019年上半年报显示,由于有息贷款总额的增加,绿景中国地产的融资成本约为人民币4.9亿元,与去年同期的2.85亿元相比,增长约71.8%。

    业内认为,在传统主业住宅楼盘助推业绩攀升的现实状况下,绿景中国转型综合性开发商的其他业务经营并不容?#20303;?#24182;且,在融资环境收紧、融资看重规模的大背景下,“不要规模,要利润”的绿景中国地产融资成本和资产负债率、以及总借贷均有所上升。未来要进一步降杠杆,需通过多元化转型寻找新的增长点。


责编:ZB

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